Фото Антона Новодережкина / ТАСС
Модель «агентских» ипотечных ценных бумаг, применявшаяся в США на базе агентств Fannie Mae и Freddie Mac, стала одной из основных обстоятельств распространения ипотечного кризиса 2007-2009 годов. По данной для нас же модели развивается русский рынок ИЦБ на базе «ДОМ.РФ». Почему был изготовлен таковой выбор?
Главным инвентарем, применяемым в текущее время для развития ипотечного рынка, являются ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). В мировой практике можно выделить две главные модели выпуска инструментов, обеспеченных ипотекой. Обычная модель секьюритизации (традиционные ИЦБ) применяется на большинстве развитых рынков и подразумевает внедрение внутренних устройств увеличения кредитного свойства облигаций, таковых как субординация/транширование. 2-ая модель базирована на переупаковке ипотечных ранцев в форме 1-го транша с внедрением только наружных устройств поддержки кредитного свойства, таковых как суверенные гарантии, поручительства и т. д. («агентские» ИЦБ). Эта модель применяется основным образом в США на базе агентств Fannie Mae и Freddie Mac, и конкретно она стала одной из основных обстоятельств распространения ипотечного кризиса 2007-2009 годов в масштабах экономики страны и за ее пределами. По данной для нас же модели сейчас развивается русский рынок ИЦБ на базе «ДОМ.РФ». Но почему был изготовлен таковой выбор, беря во внимание грустный опыт США?
Одной из обстоятельств проникания «агентских» ИЦБ на русский рынок сделалось распространение легенд о больших рисках многотраншевой секьюритизации и преимуществах гос модели развития рынка ИЦБ, показавшихся вследствие событий мирового денежного кризиса 2007-2009 годов. Мы попробовали разобраться, как правдивы эти легенды.
Миф 1. Ипотечный кризис был вызван многотраншевой моделью
По сути ретроспективный анализ статистики южноамериканского рынка указывает, что последствия кризиса были вызваны не многотраншевой структурой сделок, а качеством активов, заложенных в обеспечение по ИЦБ. Так именуемые субстандартные кредиты (subprime mortgages) выдавались в США в большенном количестве без подабающей проверки платежеспособности заемщиков. В рамках выполнения Affordable Housing Goals, подразумевающих понижение ипотечной ставки по кредитам и увеличение доступности жилища для семей с низким и умеренным доходом, агентства содействовали насыщению рынка ипотеки низкокачественными кредитами.
Всераспространенная в отдельных штатах практика «долг в обмен на ключи», позволяющая заемщику списать долг в обмен на заложенное по ипотеке жилище в хоть какой момент времени, также не являлась предпосылкой кризиса, а была фактором, усугубившим последствия рецессии. Отсутствие подабающего контроля за монополистами, ограниченное число высококачественных заемщиков, также рвение Fannie Mae и Freddie Mac во что бы то ни сделалось выполнить поставленные перед ними задачки по размерам выдачи ипотеки и занять монопольную позицию стали отправной точкой появления рынка субстандартных кредитов.
По состоянию на 2008 год два агентства являлись обладателями либо гаранторами наиболее 70% низкокачественных кредитов в стране. Их предстоящая секьюритизация (в том числе через однотраншевые ИЦБ) и переупаковка структурированных ценных бумаг в синтетические инструменты (CDO) и стали причинами кризиса.
Миф 2. ИЦБ с госзащитой — инноваторская модель
Отчего-то принято мыслить, что ипотечные ценные бумаги с защитой страны являются прогрессивной инноваторской моделью, позволяющей сделать эффективную систему жилищного финансирования. В реальности «агентские» ИЦБ трудно именовать прогрессивным инвентарем как раз из-за того, что такие бумаги опираются только на один экзогенный источник поддержки — гарантию страны либо квазигосударственных структур. В этом и заключается базовая ошибка модели: она содействует концентрации риска на суверенном балансе заместо диверсификации возможных утрат меж личными игроками за счет персонально рассчитанных для каждой сделки внутренних устройств увеличения кредитного свойства.
Критичная зависимость страны и рынка ипотеки США от Fannie Mae и Freddie Mac и бессчетные безуспешные пробы правительства «слезть с иглы» ипотечной модели, основанной на гос гарантии, — как и раньше болезненная тема для каждой президентской администрации, а обещания правительства (прописанные в любом федеральном бюджете с 2013 года) закрыть агентства и реабилитировать рынок, возвратив в него личный капитал, звучат, но пока остаются невыполненными. 10 сентября министр денег США Стивен Мнучин предложил в Сенате США план приватизации Fannie Mae и Freddie Mac. Документ подразумевает полное прекращение фактических муниципальных гарантий по однотраншевым облигациям агентств.
Таковым образом, Наша родина рискует остаться единственной юрисдикцией в мире, где практикуется выпуск однотраншевых ИЦБ, опасности по которым перекладываются на бюджет и плечи налогоплательщиков. При переходе на модель «огосударствления» кредитного риска нужно фундаментально обусловиться, готов ли рынок становиться на рельсы предоставления суверенных гарантий, которые стопроцентно покрывают опасности банков и инвесторов, либо правительство желает сделать альтернативную модель, нацеленную на увеличение отдачи муниципальных средств за счет расчета рисков персонально для каждой транзакции с учетом характеристик ранца и структуры эмиссии. Силу крайней модели показывает европейский рынок, в каком не использовалась теория «агентских» ИЦБ, что позволило ему избежать образования пузыря низкокачественной ипотеки.
Миф 3. Муниципальные ИЦБ увеличивают ликвидность рынка
То, что муниципальные ИЦБ делают анализ риска ипотечной секьюритизации обычным и прозрачным и увеличивают ликвидность рынка, — очередное заблуждение. Парадигма полной наружной гарантии «агентских» ИЦБ убивает мотивацию участников рынка для детализированного анализа сделок и уничтожает конкурентнсть и экспертизу на рынке.
Не считая того, в отсутствие каких-то индикаторов (к примеру, в виде размера младших траншей в традиционных сделках ИЦБ) правительство и инвесторы не знают, какой размер риска переупаковывается в однотраншевые облигации. Анализ пула делается в закрытом режиме, в общественном доступе какая-либо информация относительно методологий и моделей, которые употребляются для расчета возможных утрат по пулу, отсутствует. Меж тем инструменты многотраншевой секьюритизации способны стать платформой для оптимизации внутренних источников финансирования методом вербования длительных инвестиций со стороны институциональных и других инвесторов. С одной стороны, старшие и более защищенные транши могут быть предложены пенсионным фондам в качестве длинноватых, безрисковых и прогнозируемых инструментов. С иной стороны, мезонинные и младшие транши могут «разбавить» стратегии хедж-фондов и остальных обученных инвесторов, способных правильно подойти к оценке возможных рисков.
Миф 4. Выполнение обязанностей Fannie Mae и Freddie Mac обосновывает сохранность модели
Подтверждением сохранности гос модели рынка ИЦБ считают факт полного выполнения обязанностей Fannie Mae и Freddie Mac перед инвесторами в однотраншевые облигации. Но инвесторы в бумаги с квазигосударственной гарантией не понесли утрат в этом случае, если эти утраты перекладывались на налогоплательщиков. Массовых дефолтов по «агентским» ИЦБ удалось избежать ценой колоссальных экономных издержек методом бесконтрольной эмиссии баксов и за счет трансформации всего южноамериканского ипотечного рынка.
Всего с 2008 по 2019 год на спасение Fannie Mae и Freddie Mac было выделено около $188,1 миллиардов гос поддержки из средств налогоплательщиков. При всем этом обозначенные средства были потрачены государством фактически мгновенно, что потребовало большущих размеров валютной эмиссии и привело к повышению потолка муниципального долга США на $800 миллиардов до отметки в $10,6 трлн. Возврат же основного долга занял у GSE 10 лет. При всем этом проценты за использование валютными средствами и единовременную защиту государству/налогоплательщикам так и не были компенсированы.
Таковым образом, факт отсутствия утрат по облигациям никак не значит, что муниципальная модель является правильной и неопасной для денежной системы, быстрее напротив.
Миф 5. Традиционные ИЦБ — новейший для Рф инструмент
Русский рынок многотраншевой секьюритизации удачно развивался наиболее 10 лет, а в его практике насчитывается выше 100 сделок с широкой гаммой активов, включая ИЦБ, обеспеченные кредитами банков, входящих в топ-30. Наиболее чем за десятилетнюю историю в ряде русских банков и вкладывательных компаний сформировались опорные центры денежной экспертизы, сотрудники которых владеют широким опытом работы над русскими и трансграничными сделками. Наиболее того, традиционную модель секьюритизации удачно употребляло АИЖК — предшественник ДОМ.РФ. Но в 2016 году наблюдательный совет ДОМ.РФ одобрил изменение стратегии, предусматривающее переход на выпуск однотраншевых ипотечных облигаций, что сделалось копией модели, используемой в США.
Распространение легенд о традиционной модели и переход к агентской понижает оптимизацию использования экономных средств, значительно ограничивает развитие не только лишь ипотеки в Рф, да и в целом денежного рынка. Пора распрощаться с легендами, закончить полагаться только на правительство и мобилизоваться для построения высококачественного денежного рынка на уровне наилучших глобальных эталонов.
редакция советует
Мертвые не потеют: чем угрожает Рф будущий мировой кризис
Опять пузырь. Как вспыхнет новейший мировой кризис
Источник
